La pandemia de COVID-19, que acumula cuatro mil 220 muertos y 40 mil 186 contagios en México, ha trastocado la economía global y mandado al país a una recesión que amenaza con ser la más profunda desde los años posteriores a la Revolución Mexicana. Poco a poco los datos económicos negativos se acumulan y el consenso de especialistas estima una caída del PIB de alrededor de 7.5 por ciento este año. Tan solo en abril, de acuerdo con cifras oficiales, se perdieron 555 mil empleos formales.

“Ante un panorama económico negativo, como el que enfrentamos, el mercado inmobiliario siempre resiente de manera particular esos embates”, dijo Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil, una de las principales firmas de asesoría inmobiliaria del país. “Viene una caída en los ingresos de muchas personas, lo que significa que no podrán adquirir la vivienda que buscaban o pretendían antes de la recesión, si es que la quieren todavía”.

A raíz de la pandemia y el confinamiento posterior que ha golpeado de forma severa a la economía, añadió, es cada vez más grande el número de personas que busca una opción de vivienda en un segmento de menor costo, cuando todavía siguen interesados en adquirir una propiedad.

En México, casi 40 por ciento de las transacciones de vivienda se realizan con créditos hipotecarios, que en su mayoría financian hasta 80 por ciento del valor total de la propiedad. Con una pérdida de ingresos grande como la que se prevé para un número importante de personas en el país, el resultado será una lucha por viviendas de menor precio, usadas o sin las amenidades que proyectos más costosos ofrecen.

Soto-Hay ofrece un ejemplo real: un cliente iba tras una casa de 6 millones de pesos, tenía 1.2 millones ahorrados y pretendía un crédito de 4.8 millones, por el cual iba a pagar 56 mil pesos mensuales los próximos 15 años. Para ello, requería comprobar ingresos familiares de casi 180 mil pesos para ser aprobado. Sin embargo, sus recursos cayeron ante la pandemia y ahora debió ‘conformarse’ con una propiedad diferente, con un costo de 4.5 millones, pues solo debe acreditar 116 mil pesos de ingresos.

“Es un cambio importante, es una zona distinta y son condiciones diferentes, pero son las decisiones que se están tomando”, dijo. “El COVID nos trajo el mercado inmobiliario más incierto de la historia”.

En lo que el panorama se aclara un poco, miles que hasta hace unos meses buscaban activamente un nuevo hogar, han pospuesto, muchos de manera indefinida, esa decisión.

Lamudi, uno de los principales sitios de búsqueda de propiedades en venta y renta en México, señaló que la demanda de casas y departamentos cayó, en su conjunto, 22 por ciento en el periodo enero-abril de este año, uno de los mayores descensos registrados en los últimos años.

La demanda de residencia de interés medio, cuyo costo va de uno a tres millones de pesos, cayó 14 por ciento en el primer cuatrimestre de 2020. La de residencias entre 3 y 8 millones de pesos, bajó 36 por ciento. Las llamadas residenciales ‘plus’ y ‘prémium’, con propiedades que rebasan los 8 millones, se redujo 28 por ciento.

“En términos generales, vemos una tendencia a la baja, una tendencia de búsqueda de una vivienda de menor costo”, añadió Daniel Narváez, director de mercadotecnia de Lamudi. “Pero todavía hay personas con capital suficiente para invertir, que ven que los retornos de una vivienda pueden llegar a ser hasta 15 por ciento anual, y eso motiva a comprar”.

De hecho, todos los especialistas inmobiliarios coinciden en que el de México se está transformando en un ‘mercado de compradores’. Esto significa que, ante la caída en la demanda de ciertos segmentos de vivienda y la necesidad de liquidez por parte de los desarrolladores, las personas con recursos suficientes para adquirir una vivienda tienen una capacidad de negociación más alta para conseguir precios más asequibles. Soto-Hay, de Tu Hipoteca Fácil, menciona que son sobre todo los compradores patrimoniales de vivienda, aquellos que ya tienen una casa pero adquieren otra como inversión, quienes más podrán beneficiarse de este fenómeno del mercado inmobiliario nacional.

Enrique Margain, presidente del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM) y director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC México, afirmó que las facilidades otorgadas a los clientes han dado un respiro a sus economías y permitirán que en el mediano plazo siga creciendo la demanda de esos productos financieros.

“Pensábamos que la gente se iba a detener más, pero hoy son pocas las cancelaciones que se han dado”, dijo. “Se tienen temas (negativos) porque los registros públicos de la propiedad están cerrados, lo mismo que los notarios, pero sí se han firmado contratos que esperamos se reactiven próximamente”.

Margain añadió que crisis anteriores, como la más reciente de 2008, permitieron a la banca desarrollar soluciones para este tipo de ‘bajones’ en la economía y adecuar los productos. Queda ver en los siguientes meses la demanda real de ellos por parte de los clientes.

Por lo pronto, una de las señales positivas del mercado para quienes desean adquirir una vivienda es que las tasas de los créditos hipotecarios, que actualmente están en un promedio de 10 por ciento a un plazo generalmente de 15 años, podrían bajar.

“Estamos esperando un nuevo panorama en ese mercado, se vive una intensa competencia”, aseguró Leonardo González, analista de real estate de Propiedades.com, otro lo de los sitios de búsqueda de bienes raíces de mayor presencia en México. “Podríamos observar, sin complicaciones, tasas por debajo de 9 por ciento” (la estimación de Soto-Hay es de una reducción de 125 puntos base respecto del promedio actual).

Para quienes no pueden comprar una casa y más bien planean seguir en el mercado de renta, las noticias no son tan buenas: los especialistas inmobiliarios anticipan una subida en los precios, al menos en el corto plazo.

Lo anterior debido a que, en los últimos años, la oferta de vivienda en zonas de alta demanda se ha detenido, especialmente porque no existen las condiciones ideales para la inversión en proyectos de infraestructura nueva. A ello se suma una elevada demanda de esas propiedades y que el COVID-19 evitará que miles puedan aspirar a una vivienda propia en los próximos meses.